过去是十多年，是我们国家房地产市场的牛市。虽然中间有一些小波折，但是没过几年又涨上去了，并且还创出了新高。
但是最近这两年，国家喊出房子是用来住的，还主动推出各种政策进行调整。于是，房价终于稳定了下来。当然这主要说的是住房价格，不过商铺和住房走势是差不多的。
于是，在这样的大环境下，有很多朋友提出这样的问题：现在投资商铺还有前景吗？
商铺投资不能一概而论，在城市的核心地段，和城市规划的重点商业区的商铺，是有投资前景的。而没有人流量，一些偏远地带的商铺是没有投资前景的。
为什么这么说呢？相信不用我说，大家都知道，在城市核心商圈的商铺，永远都是不愁租户的。而且，大家有没有发现这样一个趋势，以前阿里巴巴这样的互联巨头，是看不上线下的门店的，还说要颠覆线下门店。但是，最近这两年，他们自己都在开始往线下发展了。比如，前段时间很火的无人超市。京东则是一直都比较看重线下板块，前段时间还推出了京东合作店铺的计划。以前，很多企业都是一心想着往线上发展，但是现在他们却回过头来往线下发展，希望能够把线上线下相互结合起来。
这说明无论互联网怎么发展，线下好的商铺，肯定是有前景的。（注意，前提是好的商铺，好指的是位置！买商铺和买住房一样，主要看地段、地段、还是地段。）而且，最近这几年也有一些线下的企业，也取得了不错的成绩。比如大家都很熟悉的卤菜品牌：周黑鸭，他们就是通过开线下分店的模式在发展。还有最近这几年发展起来的各种便利店，他们也是通过开分店的模式在发展。这也说明，好的商铺是不会过时的。
除此之外，商铺是否有升值潜力，和开发商的运营有很大的关系。比如重庆，说到商铺，不得不说到重庆的龙湖天街。龙湖的天街在重庆有好多处，基本上都是运营得非常成功的。无论是房地产的设计，还是品牌的引进等等，都是做得很棒的。其中，让人印象非常深刻的一件事情：上一次去某一个新开的龙湖天街，和天街一街之隔的，有另一个开发商开发的商铺。然后，我看到天街这边，人声鼎沸一派欣欣向荣的景象。再看另外一边，就显得人烟稀少，门可罗雀了。这让我不得不感叹，看来开发商的运营能力也是非常重要的。
因此，对于那些想要投资商铺的朋友，看准核心地段，挑选那些有着强大运营能力的开发商。购买他们的商铺，还是很有前景的。
下面，谈谈投资商铺的好处和优点。
好地段的商铺属于耐久商品，商铺使用寿命在40年以上，折旧率低，买个商铺，不仅不掉价，还会更值钱。随着限购令的出台，越来越多的人把投资住房转为商业地产。一旦市场成为旺市，那它就越老越值钱，就能达成“一铺旺三代”的理想境界。商铺买的就是一个投资赚钱，不像住宅会考虑很多因素，只要是地段好，商业氛围好的商铺就一定会有回报，商铺是稳赚不亏的买卖。那商铺投资具体好在哪里呢？
投资商铺的十八个理由：
一、投资回报高
商铺很多的回报率都达到了8%，而住宅一般在5%以下;商铺出租一般签约在3-5年，每年都会有递增，一年比一年的租金高，住宅就不一定，第二年比第一年低都有可能，不稳定。而且商铺出租有时还能收到一笔可观的进场费或顶手费。再者商铺要脱手相对比较容易，因为有很多好处，自然需求也比较大。
二、租金回报稳定
一般的住宅性质的地产，租赁周期较短，现在基本都是一年一签，也就是有可能你的房子一年就要换一个租客，到时候又会为找新的租客而头疼。但是商铺的租赁周期是比较长的一般都是5年左右的，租金的回报相对稳定。
三、不折旧
“旺就行”就住宅而言，使用年限为70年，在物业中是最长的，但住宅毕竟是家在其中，所以旧了感觉会有那么美中不足的遗憾;所以一个新的住宅社区一般来说住上5至10年都会选择更换新的环境。而这时出售也会有折旧的“待遇”，因为外观旧了给人的感觉不爽，另外时间长了的社区管理方面往往会跟不上或不如刚开始的时候那么完善、那么温暖。
而商业地产却不折旧，往往是越旧越值钱，商业地产讲究的是地段、人气、回报价值的体现，所以旧不是问题。
四、不装修
在非商业物业投资中有一件让投资者头疼的事情就是装修，就住宅而言，一般来说出租时间在2-3年就得装修翻新一次，以至让物业快租或租上好价，装修费心费力又花钱，挺烦心。而商业地产就免了这样的烦恼，一般都是租户来装修，就算商铺本身有装修也不一定合承租者的需求，所以都是自己按着要求来装修。而且解除合约时装修也是留下不予毁坏的。
五、不忧租
一般来说住宅都要到经纪公司放盘，而且空置的时间较长，相对损失显大。而且投资者还经常为出租的事宜跑前忙后，有家具电器的又不愿意放钥匙给中介，吉屋又不容易出租，即使租给办公的又怕增添麻烦，左右为难，非常烦琐。
商铺就不同，还未到期就可以提前放盘，看铺又不影响到租户，非常轻松方便。而且不用为家具电器的事烦心，空空的一无所有最好。
六、租金回报与房产升值相并存
投资商铺你不仅得到是租金的收益，还有房产升值的价值，相对其他类型的投资项目比较风险比较地，回报也是比较稳定，相对于放在银行贬值更是明智。
七、投资回报率高，但是较低的存款利率，会导致资产缩水
由于长期保持较低的银行存款利率，物价在不断地上涨，通货膨胀是不可避免的（钱变得越来越不值钱），货币贬值找不到其他的对冲的方式，那么只有通过购买商铺等固定资产的方式实现货币的保值和增值。
八、投资方式灵活：购买商铺远比购买黄金等奢侈品有更多的优势
与投资黄金珠宝相比，一则大众购买商铺都能够鉴定商铺的好坏，而购买黄金珠宝难以辨别真假优劣，且保管黄金让人费心；二则商铺有广泛的使用价值，不仅自身在不断大幅升值，而且还可以自主经营或租赁经营。在通货膨胀的压力下，购买商铺是唯一可让资产保值增值的稳妥方式。
九、投资风险小：股票市场变数大，且劳神费力
投资商铺可坐享其资产升值带来的收益，日常生活和工作不受影响。炒股、买基金得天天盯着，时时留心，生怕下跌，既劳神又费力：涨了还好，一旦被套牢，牵连全家，让人身心俱疲，鸡飞蛋打。商铺还能带来双重收益，每年可收房租且房租远远高于银行利息，而且随着租金的上涨，商铺也在不断增值。
十、商铺属于耐久商品，稳定性高
商铺的使用寿命在几十年以上，买商铺，不仅不掉价，还会更值钱，对于商铺这种价值较高的固定资产，人们往往倾向于买涨不买跌，别看买商铺一出手就是几十万块钱，而钱并没有消失，只不过由钞票转化为固定资产。
十一、商业地产的土地越来越少
城市人增地减。为保障居民基本住房需求，政府肯定会限制商业地产的开发。所以，商铺是卖一个少一个。能抢到的肯定能赚到。商铺就是一个投资门槛较住宅更高的产品，大投资者占有大部分的市场。另外，随着房地产市场的成熟，开发商对商铺也会倾向于持有，即只租不售的策略，中小投资者的机会今后将越来越少。
十二、商铺是目前较为稳健的投资
储蓄风险低，但是收益也低，连通胀都抵不过；股市、期货、基金收益较高，但是风险也很大；目前黄金价位已经到了一个相对的高位，升值空间不大，还有可能被套牢；而商铺有投资价值和使用价值，出则可放租当房东，入则可亲自开店当老板，而且随着租金的上涨，商铺自身也在不断增值。
十三、成熟的商圈有规模效益
有人调侃说，中国房价看政府。而商业价格的高低却是很大程度上取决于人流量。成熟的商圈会吸引很强的人气，虽然商铺的租金相对来说比较高，但还是会吸引各方的经营者去经营。商家越多，商圈的人气越旺，商铺人气越旺升值越大，如此形成一个良性循环。
十四、越老越值钱
投资住宅多为坐等升值转手。而商铺不同，前面说到商铺还可出租。好的商铺不仅仅自己能享受丰厚的租金，还可以像传家宝一样，一代一代的传下去。因为商铺越老越值钱，时间越长租金越高，商铺价格也会跟着租金水涨船高。这样留给子孙的就是一棵摇钱树，一只财富取之不尽的聚宝盆。
十五、商铺的租金可做养老金、旅游、或者教育子女费用来源
商铺作为一个稳定的投资产品随着租金的不断提高，可以每年不断地为投资者提供可观的现金流。这样一个每年源源不断的现金可以作为投资者的子女教育费用，也可以在投资者年老时作为一个稳定的养老和旅游的资金保障，解决了很多投资者的后顾之忧。
十六、黄金地段商铺有着唯一性、稀缺性、不可复制性的特点
每一个城市都有自己的商业坐标，比如北京的王府井、上海的南京路、广州的中山路北京路、深圳的老街、南京的新街口、嘉兴的鼓楼街。他们都是城市中古老的中心商圈，无论世事如何变迁、商圈如何更替，这里的商铺始终都在赚钱。即使店铺转手价、租赁价逐年上扬，无数的商家还是打破头皮相争，只为在此拥有一席之地。
十七、目前没有更好的投资渠道
目前国内的投资渠道有：银行存款、股市、期货、基金收藏品、房产。
房产是人们普遍认为可以抵御通货膨胀的一个投资产品，尤其是好的商业地产可以让你的资产保值增值。这也是为什么最近投资商业地产的人越来越多的原因。
十八、现在国家政策调控的是住宅房，而不是商铺
目前国家对住宅市场调控的目的是：把大量的投资、投资客挤出住宅房市场，让住宅房的价格回归到理性，实现老百姓“居者有其屋”的目的。而商业地产不在此次政策的调控范围之内。
综上所述，对于投资者而言，投资商铺前景还是不错的，而且是非常理性的选择！当然，所选择的商铺一定要是旺市中的商铺。或者在不远的将来你商铺所在的市场要成为旺市。
下面，我们一起探讨一下投资商铺的弊端，或者说投资商铺需要引起注意的问题。
首先从租金和差价两个方面详细分析。
一、租金
咱们先说这个租金。
说到租金呢，由于这几年咱们国家的经济形势，由于经济结构调整，应该说是很一般很一般，再加上像马爸爸这些电商平台，抢了不少线下商铺的生意，那当然线下的这些商铺，这些商家日子不是特别好过。这些商家的日子不好过，自然这个租金它就涨不起来，甚至还有往下回。
前几年，十年之前吧，一个熟铺的租金回报率（租金回报率＝每月租金收益×12÷购房总价）差不多能到8%，但是这几年，可能也就是在个百分之五、六。像北京这几年，平均水平，商铺的租金回报率也就是在个3%左右，真的是很低了。
当然有朋友说，已经跌到这份上了，这个租金回报率会不会再往下掉？
不是没有可能，比如说我们拿一个成熟的经济体，拿香港来看，根据美联物业的统计，香港2016年黄金地段商铺的租金回报率只有1%~2%，什么意思？就是你买的这个铺子，得50年到100年才能回本，还不一定能赶上cpi，所以租金这个现在就不太划算了。
二、差价
当然有朋友说，那租金不划算，我买了铺子，现在房价涨得快，商铺是不是也跟着涨啊？我到时候过几年给它卖出去，挣这个差价。
且不说房价或者商铺这块的房单价涨得快慢，即使涨得比较快，大家都知道商铺交易中税费是高得吓人的，一般能占到交易差价的30%~60%，比如说我们十年之前买了一套商铺，当时是200万，现在涨到600万了，差价400万，大家觉着不少。但是真正交易的时候你会发现，这400万的交易差价中，可能光税就得交二百来万，真的是非常肉疼。
当然除了以上说的这两点，还有一些其他的问题，你比如说空置，商铺租半年，空一年。空置期你该交物业还得交物业，该交水电还得交水电，等等；也包括这个商铺你到时候想出手的时候，因为现在交易也不活跃，能不能找到人接盘等等等等一系列的问题。
结合当前及近几年的经济趋势，百万哥认为，必须考虑到以下几点。
现在投资商铺，有被套牢的可能性，并且指望盈利的难度变大。
现在的房地产，几乎相当于a股市场站在了6000点的高位，后市如何，可想而知。
从投资的角度来看，世界上任何事物，价格都不会一成不变，或涨或跌，涨涨跌跌。偶尔会涨个不停，也会有跌跌不休的时候。
如果你观察现在的银行贷款，基本在5个点左右，如果买一套房到银行贷款，那么基本相当于20年就要再付一套房子价格的利息。要知道这个利息是每年都要交给银行的，并且如果存起来，这个钱还会再产生利息的，实际给银行的钱，要多于贷款的一倍。当然货币贬值的情况同样存在，所以去纠结银行赚了自己多少利息也是没有太大必要。
当前余额宝的七日年化收益率接近4%，而理财产品5%左右的很多。所以总的来说，如果�...