今年的中央1号文件首次提出了农业田园综合体的概念。此后元立方金服研究人员注意到，与特色小镇投资热点一体，田园综合体成为近期创新投资和农业供给侧改革的亮点。
那么到底农业田园综合体的内涵是什么呢？田园综合体和农业特色小镇对投资界开拓投资机会和提升投资效率又意味着什么呢？本文带着这些问题，元立方金服研究人员将对田园综合体和农业特色小镇的概念内涵、投资运营模式和典型案例进行深入分析，最后提出我们的投资建议。
根据1号文件的界定，田园综合体强调以农民合作社为主体，以循环农业为基础，兼顾生态，以创意为关键，将农业的产前、产中和产后环节连接为完整的产业链条，将农产品与文化、艺术创意结合起来，促进产业融合；以农事体验为活力，将农业生产、农耕文化和农家生活变成商品出售，让城市居民身临其境体验农业、农事，满足愉悦身心的需求，形成新业态。
田园综合体无疑将为正在推进的农业特色小镇开发注入新的活力。那么，如何才能将传统农业与创意休闲农业、富有人文情怀的田园社区更和谐更自然的融合在一起，成功打造高品质宜居宜旅的田园综合体呢？
一、 田园综合体：背景与政策支持
我国经济进入新常态，地方经济增长尤其是农业农村经济发展也面临新的难点和问题，农业既要承担农民增收农村繁荣的职能，还要承担农村生态保护的功能；不仅要使农村成为“金山银山”的基础和源泉，更要使之成为“绿水青山”的保护区和栖居地，要使农村不仅享受城市文明的发展成果，更要保持农业文明的田园风光和独有魅力。
在此背景下提出建设田园综合体，不单是在生产、生活和生态等领域单一局部的试点探索，元立方金服研究人员认为，这是对农业农村生产生活方式的全局性变革，引领未来农业农村发展演变重大政策创新。
田园综合体”成投资新风口、国家层面的政策支持已经陆续发布--财政部2017年5月份下发了《关于开展田园综合体建设试点工作的通知》，7月确定河北、山西等18个省份开展田园综合体建设试点。中央财政从农村综合改革转移支付资金、现代农业生产发展资金、农业综合开发补助资金中统筹安排，支持试点工作，每个试点省份安排试点项目1-2个。通知还特别提出，积极创新财政投入使用方式，探索推广政府和社会资本合作。
田园综合体是在城乡一体格局下，顺应农业供给侧结构性改革，实现中国乡村现代化、新型城镇化的一种新模式。位于无锡市阳山镇的田园东方就是这样一个已经初具规模的田园综合体，它是集现代农业、休闲旅游、田园社区为一体的特色小镇。2016年9月，中央农办领导考察指导该项目时，对该模式给予了高度认可。
“田园综合体”以更侧重田园综合产业而区别于“旅游综合体”，这一模式可谓横跨推进中国新型城镇化发展与中国休闲旅游经济发展两个领域，与被媒体热议的旅游型城镇化有所相近。
“田园综合体”横跨新型城镇化与休闲旅游经济发展两个领域，将成为今后休闲农业和乡村旅游发展的大方向。
同时，2017年5月31日，农业部办公厅印发《关于推动落实休闲农业和乡村旅游发展政策的通知》，大力扶持休闲农业发展。该《通知》还指出，引导社会各类资本投资休闲农业和乡村旅游。具体如下：
在用地政策上，要落实城乡建设用地增减挂钩试点，农村集体经济建设用地自办、入股等方式经营休闲农业政策。
在财政政策上，要鼓励各地整合财政资金，将中央有关乡村建设资金向休闲农业集聚区倾斜。要探索采取以奖代补、先建后补、财政贴息、设立产业投资基金等方式加大财政扶持力度。要创新融资模式，鼓励利用ppp模式、众筹模式、互联网+模式、发行私募债券等方式，引导社会各类资本投资休闲农业和乡村旅游。
在金融政策上，要创新担保方式，搭建银企对接平台，鼓励担保机构加大对休闲农业和乡村旅游的支持力度，帮助经营主体解决融资难题。要推动银行业金融机构拓宽抵押担保物范围，扩大信贷额度，加大对休闲农业的信贷支持，带动更多的社会资本投资休闲农业和乡村旅游。
社会资本向乡村集聚，全域旅游引发区域大发展。在中央一号文件有关乡村与农业各项发展政策的引导之下，农村经济结构和乡村建设必将出现较快发展，农业转向现代化发展方向，农村的各项基础设施也在逐步完善，市场空间正得到有效拓展，农业和农村产业正在向适应个性化需求的方向转换。
田园综合体在密集的政策利好条件下，元立方金服研究人员认为，它正成为农村经济转型的又一次机遇，它与农业特色小镇一起成了我国下一个投资风口和新蓝海。
田园综合体是有机生态综合规划区。以有机生态农业为引领，形成以农业、旅游与居住三大板块联动发展的综合规划区，该规划包括农业休闲、农业生产、乡村旅游、田园生态居住，满足多方位需求。
田园综合体是集文化、组织、管理、融资为一体的平台，依靠这个平台来实现城乡一体化。
（二）什么是创意休闲农业及如何做好创意农业？
另外元立方金服研究人员注意到，目前对于休闲农业理解仅局限于乡村旅游：通过利用农村资源，发展农村地区旅游，这样对农业的休闲功能理解并不深刻。
休闲农业广泛的涵义和内容包括：以农事活动为体验的项目基础，以农业为美丽的景观，以农村为舒适的氛围和场境，把农业和旅游业结合在一起，吸引消费者前来观赏、品尝、购物、劳作、体验、休闲、度假的一种新型农业生产经营形态，围绕“农”字做活农业旅游。
1.创意休闲农业——重农业重旅游的价值
回归土地的本质，农田种养靠的是农产品，我国43%左右的农民人口比例，6亿多农民都靠天靠地吃饭，看到什么价格好就种什么，跟风严重，周期性明显，所以种地理论上赚钱，实际很难赚钱。
城市化给乡村土地带来了空间经济的机会。城市拥挤，繁忙，空气差，食品安全等问题迫使城市居民向往农村生活。从土地产出的角度看，这时候，土地产出的不仅仅是高质量安全的食品及附加品，整体的景观，场景，氛围和生活是无形的服务。其核心是“客流”，赚的是餐饮，住宿，娱乐，门票等综合收入。如此，就得注意农旅的结合。游客是休闲农业的客群。因此，在田园综合体的建设中要扩大宣传，提高品牌影响力，聚集人气。
无形中提高了土地的价值。
沂南县岸堤镇 朱家林田园综合体
国家田园综合体18个省份试点，朱家林田园综合体建设项目，代表山东省成为国家级田园综合体建设试点。
沂南县岸堤镇朱家林村，是一处三面环山的小村庄，处于临沂市扶贫攻坚“一点两区”的核心地带，贫困人口多，收入不稳定。
为实现贫困户脱贫、村集体增收、村民共同富裕的目的，朱家林村以生产美、生活美、生态美“三生三美”和共建共享为目标，朱家林村积极探索脱贫“妙招”，逐步形成了“朱家林”扶贫模式。通过乡村旅游项目带动，全村劳动力各尽所能，就地就业，全村人均增收3000元以上，实现了沂南县西部山区扶贫开发和乡村旅游的新突破。
朱家林生态艺术社区突出“文创+ 旅游+生态建筑”的深度融合，以文创产业活化乡村，重点打造以生态建筑、乡土文创、朴门农业、青创众筹、创意策划等永续环保项目为核心的青年创客中心、乡村美学馆、沂蒙生态建筑实验基地等工程，这些规划为朱家林村建设乡村旅游更添强劲的动力。
2.创意休闲农业——重旅游重文化的魅力
我国的城市化是有个历程的，乡村地区很多，很多的城市也有农田，自然风光也很多，但城市的农田缺少了文化底蕴，自然风光缺少了城市的便利，因而我们的创意农业要集特色的文化、特色的农业体验，特色乡村于一体宜居宜旅。
山水景观以其独特的自然属性、历史文化遗产以其不可替代性吸引游客。也可以称之为资源。好的资源景观文化可以成为区别于其他休闲农业区的符号，深入游客印象，展现文化的魅力。
青龙满族农业迪士尼田园综合体
说起青龙满族自治县大家可能不知道，但如果说起农业迪士尼，人们就会记得，这就是文化的魅力。
农业迪士尼项目位于青龙满族自治县茨榆山乡，距河北省青龙满族自治县20公里，处在环京津、环渤海经济圈和冀东经济区内。地处北京、承德、秦皇岛旅游金三角的中央，有得天独厚的区位优势。
自然环境基底好，气候、空气、水质、土质和森林植被覆盖都比较好，并有一系列的特色产品。旅游资源丰富有萨满文化、奚族文化、白酒文化、长城文化等传统文化，有祖山、花果山、都山、干沟古镇、青龙河、冷口温泉等旅游景点。青龙农业迪士尼共建设温室场馆9个：6个主题温室，2个生态餐厅和1个育苗温室，总建筑面积为64082㎡。
场馆主题紧紧围绕冀东和冀北地区主导产业，贯穿生态、绿色理念，以农耕、蔬菜、花卉等当地农业资源为主题进行整体场馆设计，为青龙满族自治县田园综合体打造聚集人群，充当提升区域价值的吸引核。
3.创意休闲农业——重文化重选址的精髓
因休闲农业是不可移动的产品，它产出的是体验和服务，其成功的核心是人气，集聚了人气才能考虑人的居住，也就是需要游客从市区流向特色乡村。而导致人口从城市流向乡村的重要因素有距离，交通，资金成本和时间成本。如果离开城区过远，而其他选择就会被替代，因此选址很重要。
无锡阳山田园东方
田园东方是我国目前比较成功田园综合体落地案例，是田园综合体先行者。
田园东方选址“水蜜桃之乡”无锡阳山近郊区域，距离无锡市中心20公里，距离高铁站30公里，乘高铁到周边城市方便快捷，可控制在一小时之内，2小时自驾可直达长三角任何一个城市。
阳山镇自然生态资源得天独厚，拥有2万余亩桃林，7000多亩生态林，广阔的西部湿地，绿地覆盖率超过70%，名副其实的天然绿色大“氧吧”，拥有桃花、奇山、怪洞、古刹、茶场、苗圃等令人神往的世外桃源，林荫幽径的生态环境和不可复制的火山地貌，更是阳山区别于其他江南小镇独有的旅游资源。
田园东方是典型的以文化旅游、生态环境为品牌传播的房地产开发项目，其核心为房地产的大型生态居住区，是城郊生态新城开发的典型项目。
项目定位
田园东方定位为集现代农业、休闲旅游、田园社区等产业为一体的田园综合体，并提出了企业“建设美丽中国创造美好生活“的战略主张。从生态、农业、旅游的角度契合“美丽中国”、美好生活、城乡一体化等政策；
三、田园综合体的成功要素
（一）功能定位准确
元立方金服建议，一个田园综合体首先要找准自己的定位，结合自身的优势产业和特色产业，因地制宜的发展，同时也需要找准自己发展的方向，以农业为核心，发展相关的旅游业和地产业。
（二） 区位及基础条件较优
区位因素对田园综合体很重要，农业发展需要好的自然地理环境，旅游业发展也需要好的区位条件。发展田园综合体，对当地的基础设施要求较高，当地管道的铺设、道路的修建都是影响田园综合体发展的重要条件。区位和交通条件好、基础设施好的地区，才能吸引到游客，同时也能负荷更多的游客。
（四）商业模式优秀
设计一个良好的商业模式也很重要，田园综合体作为一种农村经济的新型发展方式，投资建设的过程中，需要明确投资和融资的机制，如何融资、如何投资都是规划环节中需要着重考虑的部分。要确保资金切实的用到田园综合体的建设上去。同时也要设计好盈利模式，以便更好的筹资和融资。
不能以房地产为核心，否则开发商通过房地产的小部分利润补贴农业的亏空，从而获取廉价的住宅用地，房地产项目销售完成之后，开发商便无后续建设的动力，也难以长期保持一个精品项目，最后仅仅让房地产商利益最大化。农业和旅游业就变成了开发商的噱头，最后不了了之。优秀的商业模式，是一个良性的、协同发展的模式。
（五）对农业有显著的带动作用
建设田园综合体，如果商业模式设计合理，其他的基础设施相继跟进，有了政府支持下的网管铺设，就能带动农村和农民的发展和消费人群的增加。他不仅能更大程度上的开发利用农村的资源，对农业转型提供帮助，提高农业的附加值和农民的生活水平。也能带动周边的发展，对周边的发展有促进的作用。
（六）生态环境友好
田园综合体的发展离不开当地生态环境的支持。田园综合体中的旅游板块对环境要求较高，环境好的地方才能吸引到游客。所以不仅事前考察评估的环节需要考虑到环境的优劣，建设中和以后的维护中也需要保护环境，建设生态友好旅游景点和社区。规划合理的网管铺设也是对生态的保护。
四、田园综合体的发展策略
（一）做好前期规划，构建支撑产业体系
田园综合体是多种元素的高度关联的综合规划，必须坚持规划先行，多规融合，站位高，有前瞻性和可行性，�...